Le marché de l'habitation du Canada reste vulnérable même si la surévaluation s'atténue à Toronto et à Victoria

OTTAWA, le 7 févr. 2019 /CNW/ - La surévaluation s'est atténuée à Toronto et à Victoria, mais le marché canadien de l'habitation demeure vulnérable dans l'ensemble pour le dixième trimestre de suite. C'est ce que révèle le dernier rapport Évaluation du marché de l'habitation (EMH) publié par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

Tous les trimestres, la SCHL publie le rapport EMH pour fournir aux Canadiens des analyses et des informations éclairées et objectives, fondées sur les meilleures données disponibles au Canada. Ce rapport donne une vue complète des vulnérabilités du marché et décrit les déséquilibres. Il ne met pas en relief les problèmes fondamentaux d'abordabilité à long terme.

Les résultats ont été obtenus à partir des données de la fin de septembre 2018 (les taux d'inoccupation annuels des appartements locatifs ont été obtenus en octobre 2018) et des renseignements sur le marché disponibles à la fin de décembre 2018. Le rapport national présente l'évaluation du marché de l'habitation à l'échelle du Canada et les résultats sommaires d'évaluation pour 15 régions métropolitaines de recensement (RMR). Pour chacune de ces RMR, la SCHL publie également un rapport local contenant davantage d'informations et d'analyses.

Faits saillants :

• Malgré la meilleure concordance observée au trimestre précédent entre les prix des logements et les facteurs fondamentaux du marché de l'habitation, des signes modérés de surévaluation ont été détectés de nouveau au troisième trimestre de 2018 pour l'ensemble du Canada.
• Selon l'évaluation globale, un degré élevé de vulnérabilité est maintenu pour Victoria, Vancouver, Toronto et Hamilton. Des signes de surévaluation sont toujours détectés dans ces centres, mais ils s'atténuent car les prix des logements se rapprochent des niveaux dictés par les facteurs fondamentaux du marché de l'habitation, comme la population, le revenu personnel disponible et les taux d'intérêt. Ainsi, les signes de surévaluation sont passés d'élevés à modérés à Toronto et à Victoria.
• Bien que les signes de déséquilibre dans le Grand Vancouver aient diminué au cours des derniers trimestres, les prix des habitations sont élevés par rapport aux facteurs économiques fondamentaux à l'échelle locale, d'où les signes de surévaluation qui continuent d'être détectés par la SCHL dans cette RMR.
• À Hamilton, des signes de surchauffe et d'accélération des prix sont encore détectés. Même si les conditions de surévaluation se sont amoindries au cours des derniers trimestres, des signes modérés de surévaluation sont toujours observés. Dans un contexte de diminution des stocks d'unités achevées et invendues, les signes de construction excessive demeurent faibles. La demande de logements est alimentée par la croissance de la population des 25 à 34 ans, qui est demeurée vive grâce aux niveaux élevés d'immigration et à la forte migration en provenance de la région du Grand Toronto.
• À Calgary et à Edmonton, le degré de vulnérabilité globale est resté modéré au troisième trimestre de 2018. Cependant, comme le taux d'inoccupation des appartements locatifs a baissé, les signes de construction excessive sont descendus d'élevés à modérés dans ces deux centres.
• Les marchés de l'habitation de Saskatoon, de Regina et de Winnipeg ont continué de présenter un degré modéré de vulnérabilité globale. À Saskatoon, le nombre de logements achevés et invendus en stock s'est maintenu sous le seuil de la SCHL au cours des trois derniers trimestres. Par conséquent, les signes de construction excessive sont maintenant passés d'élevés à modérés. À Regina, les signes de construction excessive restent élevés en raison du haut taux d'inoccupation et des stocks importants de logements neufs. Le marché de l'habitation de Winnipeg continue de présenter un degré modéré de surévaluation et de construction excessive, de sorte que l'évaluation globale pour ce marché est restée inchangée.
• Un degré faible de vulnérabilité globale est maintenu pour Ottawa, Montréal, Québec, Moncton, Halifax et St. John's. À Montréal, le marché de la revente continue d'être suivi de près à la suite d'un resserrement de l'écart entre l'offre et la demande, qui exerce de fortes pressions à la hausse sur les prix des habitations.
  

Un tableau regroupant les évaluations des marchés du Canada et des 15 RMR se trouve dans le document d'information qui accompagne le présent communiqué. 

La SCHL définit les signes de vulnérabilité comme étant des déséquilibres sur le marché de l'habitation. Les déséquilibres se produisent lorsqu'un ou plusieurs indicateurs de la construction excessive, de la surévaluation, de la surchauffe ou de l'accélération des prix s'écartent nettement de leurs moyennes historiques.

En tant qu'autorité en matière d'habitation au Canada, la SCHL contribue à la stabilité du marché de l'habitation et du système financier, vient en aide aux Canadiens dans le besoin et fournit des résultats de recherches et des renseignements objectifs aux gouvernements, aux consommateurs et au secteur de l'habitation du Canada.

Pour en savoir plus, suivez-nous sur Twitter, YouTube, LinkedIn, Facebook et Instagram.

CITATIONS : 

« Les pressions à la surévaluation se relâchent à Toronto et à Victoria, malgré le fait que la vulnérabilité globale du marché canadien demeure élevée. La surchauffe et la construction excessive restent faibles à l'échelle nationale. Soulignons que l'évaluation de l'accélération des prix pourrait être rétrogradée dans les prochains rapports, ce qui ferait passer la vulnérabilité globale du Canada d'élevée à modérée, si les autres indicateurs de l'EMH demeurent inchangés. »

Bob Dugan 
Économiste en chef
Société canadienne d'hypothèques et de logement

« Dans la région du Grand Toronto, la surévaluation est passée d'élevée à modérée, car on a vu rétrécir l'écart entre les prix réels des habitations et les prix estimés selon les facteurs fondamentaux. Au troisième trimestre de 2018, la croissance du prix moyen des habitations et du revenu personnel disponible a été modeste, en regard du troisième trimestre de 2017. Elle a été surpassée par les facteurs économiques et démographiques fondamentaux, tels que l'emploi à temps plein et la population des jeunes adultes, qui a augmenté de 3,68 %. »

Dana Senagama
Gestionnaire, Analyse de marché, Connaissance du marché (Centre)
Société canadienne d'hypothèques et de logement

« Dans le Grand Victoria, les signes de surévaluation sont passés d'élevés à modérés au troisième trimestre de 2018. La population des jeunes adultes, important moteur de la formation de ménages, a augmenté durant le trimestre, un facteur qui vient soutenir la croissance des prix des logements. Par contre, l'effet soutenant de ce facteur a été miné par la légère baisse du revenu personnel disponible et la hausse des taux hypothécaires. »

Braden Batch
Analyste principal, Économie, Connaissance du marché (Ouest)
Société canadienne d'hypothèques et de logement

Document d'information

Pour dresser un portrait exact de la situation globale du marché de l'habitation, il importe de prendre en compte de multiples sources et points de données. Le cadre analytique de l'Évaluation du marché de l'habitation (EMH) fournit une vue complète et intégrée fondée sur la combinaison d'un certain nombre d'indicateurs permettant de détecter des déséquilibres sur le marché de l'habitation de plusieurs régions métropolitaines du pays et dans l'ensemble du Canada.

Plus précisément, le cadre examine quatre principaux facteurs qui peuvent donner des signes avant-coureurs de vulnérabilité sur le marché de l'habitation : la surchauffe, l'accélération de la croissance des prix, la surévaluation et la construction excessive. Pour chaque facteur, le cadre évalue l'intensité (ampleur) et la persistance des signes.

En règle générale, si nous détectons des signaux peu nombreux, de faible intensité ou peu persistants, le degré de vulnérabilité est faible. À l'inverse, à mesure que l'intensité des signaux, leur nombre ou leur durée augmente, les signes de déséquilibre sur le marché de l'habitation s'accroissent. La surchauffe est évaluée au moyen d'un seul indicateur, tout comme l'accélération des prix. L'échelle de couleurs pour ces deux facteurs va uniquement du vert au jaune. La surévaluation et la construction excessive sont évaluées au moyen de multiples indicateurs. L'échelle de couleurs pour ces facteurs, ainsi que pour l'évaluation globale, comprend le vert, le jaune et le rouge, selon les différents degrés de déséquilibre.

1. Surchauffe : Les ventes sont nettement supérieures aux nouvelles inscriptions sur le marché de la revente.

• Degré modéré de vulnérabilité : Le rapport ventes-nouvelles inscriptions a dépassé le seuil de surchauffe durant au moins deux trimestres au cours des trois dernières années.
• Degré faible de vulnérabilité : Cote attribuée dans toutes les autres situations.

2. Accélération soutenue des prix des logements : Une hausse rapide des prix signale souvent des attentes potentiellement excessives face à la croissance future des prix des habitations.

• Degré modéré de vulnérabilité : La variable du test de Dickey-Fuller augmenté (DFA) a été supérieure au seuil critique durant au moins un trimestre au cours des trois dernières années.
• Degré faible de vulnérabilité : Cote attribuée dans toutes les autres situations.

3. Surévaluation : Les prix des logements dépassent le niveau qui serait justifié par le revenu personnel disponible, la population, les taux d'intérêt et d'autres facteurs fondamentaux.

• Degré élevé de vulnérabilité : La moyenne des écarts mesurés à l'aide d'un groupe de modèles choisis a été supérieure au seuil critique durant au moins deux trimestres au cours de la dernière année. L'écart représente la différence entre les prix observés et le niveau où ces prix devraient se situer selon les facteurs fondamentaux du marché de l'habitation.
• Degré modéré de vulnérabilité : Au moins un des modèles choisis présente des signes de surévaluation.
• Degré faible de vulnérabilité : Cote attribuée dans toutes les autres situations.

4. Construction excessive : Les stocks de logements récemment construits et invendus ou le taux d'inoccupation des appartements locatifs sont supérieurs à la normale.

• Degré élevé de vulnérabilité : Les stocks de logements récemment achevés et invendus ont dépassé leur seuil durant au moins deux trimestres au cours de la dernière année, et le taux d'inoccupation annuel des appartements locatifs est également supérieur à son seuil.
• Degré modéré de vulnérabilité : Les stocks de logements récemment achevés et invendus ont dépassé leur seuil durant au moins deux trimestres au cours de la dernière année, ou le taux d'inoccupation des appartements locatifs est supérieur à son seuil.
• Degré faible de vulnérabilité : Cote attribuée dans toutes les autres situations.

Évaluation globale : Évaluation du degré de vulnérabilité du marché selon la combinaison de multiples facteurs.

• Degré élevé de vulnérabilité : Au moins deux facteurs parmi l'accélération des prix, la surévaluation et la construction excessive montrent des signes modérés ou élevés de déséquilibre.
• Degré modéré de vulnérabilité : 1) lorsque la cote globale a été rouge au cours des six derniers trimestres, 2) lorsqu'un seul facteur parmi la construction excessive et la surévaluation a reçu la cote rouge durant au moins deux trimestres au cours de la dernière année, ou 3) lorsqu'un facteur montre des signes modérés de déséquilibre, mais qu'un autre facteur est légèrement inférieur à son seuil.
• Degré faible de vulnérabilité : Cote attribuée dans toutes les autres situations.

Pour détecter les signes de vulnérabilité, le cadre tient compte de facteurs démographiques, économiques et financiers qui influencent le marché de l'habitation, tels que la population, le revenu personnel disponible et les taux d'intérêt. Il tient compte également de l'évolution récente des marchés de la revente et de la construction résidentielle.

Le cadre analytique a été conçu pour permettre de détecter, à partir de données historiques, les périodes antérieures de vulnérabilité sur le marché de l'habitation, par exemple la bulle des prix des logements qui s'est produite à Toronto à la fin des années 1980 et au début de la décennie suivante. La capacité de l'EMH de détecter les vulnérabilités repose sur l'hypothèse d'une relation temporelle stable entre les prix et les facteurs fondamentaux du marché de l'habitation.

SOURCE Société canadienne d'hypothèques et de logement