Le FPI PRO annonce l'acquisition de propriétés en contrepartie de 45,1 millions de dollars et son intention d'assurer à l'interne la gestion des immeubles grâce à l'achat stratégique d'une entreprise de gestion d'immeubles

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MONTRÉAL, le 5 juin 2018 /CNW/ - Le Fonds de placement immobilier PRO (le « FPI PRO » ou le « FPI ») (TSXV : PRV.UN) a annoncé aujourd'hui qu'il a signé des ententes contraignantes visant l'acquisition de 12 immeubles commerciaux en contrepartie d'un prix d'achat global d'environ 45,1 millions de dollars. L'acquisition porte sur six immeubles industriels et des terrains aménageables à Winnipeg, au Manitoba, sur cinq immeubles de commerces de détail détachés au Québec et au Nouveau-Brunswick, et sur la participation indivise restante de 50 % dans un immeuble industriel à Drummondville, au Québec. Le prix total de l'acquisition représente un taux de capitalisation initial moyen pondéré implicite d'environ 6,8 % pour les immeubles. Ces acquisitions font croître de 12,3 % les actifs totaux du FPI qui atteignent environ 412 millions de dollars.

Le FPI PRO a aussi le plaisir d'annoncer la signature d'une entente contraignante visant l'acquisition des actifs de Compass Commercial Realty Limited, plateforme nationale de premier plan dans le domaine de la gestion d'immeubles dont le siège social est situé à Halifax, en Nouvelle-Écosse.

Ensemble, ces opérations procureront au FPI des avantages significatifs et devraient avoir un effet positif sur ses flux de trésorerie d'exploitation ajustés (« FTEA »)¹⁾ après la clôture de l'opération.

La contrepartie totale qui est versée dans le cadre des opérations comprend l'émission de parts de société en commandite de catégorie B d'une valeur d'environ 5,95 millions de dollars de la Société en commandite FPI PRO (les « parts de S.E.C. de catégorie B »), filiale du FPI, à un prix d'au moins 2,30 $ la part. Les parts de S.E.C. de catégorie B sont équivalentes, sur le plan économique, aux parts de fiducie du FPI et sont échangeables contre celles-ci, à raison de une contre une.

Renforcement de la présence sur le marché grâce à l'acquisition de 12 immeubles

Les 12 immeubles représentent une superficie locative brute totalisant 368 854 pieds carrés. Tous les immeubles sont occupés 100 % et la durée restante moyenne pondérée des baux est d'environ 6,7 ans. Les immeubles sont acquis auprès de quatre vendeurs distincts dont deux sont considérés comme des personnes apparentées au FPI.

« Grâce à ces acquisitions, nous continuons d'accroître notre présence nationale tout en la renforçant davantage dans les Maritimes et au Québec », a déclaré James W. Becklerleg, président et chef de la direction. « Les acquisitions augmenteront nos actifs totaux d'environ 12,3 %, ceux-ci devant atteindre 412 millions de dollars, et nous permettrons de mener à bien la réaffectation du produit tiré de notre émission de capitaux propres de janvier 2018. Compte tenu de nos acquisitions à Winnipeg, nous sommes maintenant présents dans 9 et 10 provinces canadiennes. Comme nous accroissons notre présence nationale, l'acquisition de la plateforme de gestion d'immeubles nous permettra de réduire les coûts, de créer de la valeur et d'intensifier notre présence dans chacun de nos marchés clés. »

Immeubles industriels et terrains à Winnipeg, au Manitoba

Le FPI PRO acquiert six immeubles industriels biens situés et une parcelle de terrain de 2,1 acres à Winnipeg, au Manitoba, en contrepartie d'un prix d'achat totalisant 27,3 millions de dollars. La superficie locative brute des six immeubles totalise 237 430 pieds carrés. L'acquisition de 27,3 millions de dollars sera financée par un prêt hypothécaire de premier rang de 18,9 millions de dollars grevant le portefeuille dont la durée est de cinq ans et le taux d'intérêt de 4 %. Le financement a été monté avec une banque canadienne de catégorie 1. Le solde du prix d'achat du portefeuille sera réglé au moyen des lignes de crédit du FPI PRO qui ont été libérées en partie au moyen du produit tiré du financement par capitaux propres réalisé en janvier 2018.

Les immeubles, détenus en propriété et gérés par des institutions depuis les 10 dernières années, ont été bien entretenus et sont occupés à 100 %. Ils sont situés à des endroits stratégiques dans le parc industriel Inkster et la zone industrielle St. James, près de l'aéroport international James A. Richardson. Les zones industrielles Inkster et St.James représentent environ 35 % du marché immobilier industriel du Manitoba qui s'étend sur une superficie de quelque 78 millions de pieds carrés.

Le marché immobilier industriel du Manitoba est non seulement stable depuis longtemps, mais les conditions du marché sont prévisibles. Dans l'ensemble, le taux d'inoccupation des immeubles industriels n'a jamais dépassé la barre des 4 % au cours des 10 dernières années et, à l'heure actuelle, le marché de Winnipeg se raffermit.

« Le taux d'inoccupation sur le marché immobilier industriel de Winnipeg est à la baisse et les loyers augmentent », a indiqué M. Beckerleg. La ville de Winnipeg constitue exactement le type de marché sur lequel nous voulons être présents et nous sommes impatients d'augmenter nos actifs sur ce marché à long terme. »

Les immeubles comprennent les suivants :

1455 Mountain Avenue

L'immeuble situé au 1455 Mountain Avenue est le plus spacieux. Il s'agit d'un bâtiment de 94 541 pieds carrés dont les plafonds sont à 20 pieds. Construit initialement en 1981, il a été considérablement modernisé et amélioré en 2014. Cet immeuble comporte trois quais de chargement et n'occupe que 18 % des 11,9 acres de terrain. Ainsi, il sera possible d'agrandir l'immeuble ultérieurement et d'entreprendre d'autres travaux d'aménagement au moment voulu. L'installation est louée à Canada Goose, un des plus grands fabricants de vêtements de luxe au monde. Le bail de Canada Goose est valide jusqu'en 2025, est assorti de deux options de renouvellement de cinq ans et prévoit une hausse importante du loyer en 2019.

1410 Mountain Avenue

Construit en 1989 et 1990, l'immeuble situé au 1410 Mountain Avenue est un bâtiment de 47 521 pieds carrés à vocation mixte destiné à l'industrie légère. L'immeuble est occupé par deux locataires, soit une entreprise de services bien établie et un organisme para-gouvernemental de services sociaux. Les baux sont de moyenne à longue durée, prévoient des augmentations de loyer et sont assortis d'options de renouvellement.

20 Bentall Street

Situé sur la même parcelle de terrain que l'immeuble du 1410 Mountain Avenue, l'immeuble situé au 20 Bentall Street est un bâtiment de 34 181 pieds carrés destiné à l'industrie légère dont les plafonds sont à 21 pieds. L'immeuble est occupé par une des entreprises spécialisées en logistique et en distribution les plus importantes au Canada. La durée restante du bail de cette entreprise est de plus de 9 ans, et le bail prévoit des hausses de loyer et comporte des options de renouvellement. L'immeuble comprend huit portes de chargement pour camion et trois portes de chargement au niveau du sol.

Une parcelle de terrain non aménagée de 2,1 acres dont l'adresse est le 10 Bentall Street qui se trouve à côté de l'immeuble fait partie de l'acquisition.

1305 King Edward Street

Cet immeuble occupé par un seul locataire compte une superficie locative brute de 9 464 pieds carrés et des plafonds à 20 pieds. Le locataire est un exploitant de centre de services de communication mobile bien connu établi dans l'Ouest canadien. L'immeuble construit en 1991 se trouve sur un terrain de 2,0 acres qu'il partage avec l'immeuble du 1313 King Edward Street.

1313 King Edward Street

Cet immeuble de 20 900 pieds carrés est occupé par un distributeur de matériel électrique et de télécommunication canadien de renom. La durée restante du bail est de quatre ans, et le bail prévoit des hausses de loyer et est assorti d'options de renouvellement. L'immeuble occupe 35 % du terrain de 2,0 acres qu'il partage avec l'immeuble du 1305 King Edward Street.

1791 Dublin Avenue

Cet immeuble à locataires multiples de 30 823 pieds carrés est occupé à 100 % par sept locataires, dont plusieurs sociétés dont les marques sont de renommée nationale, dont Bell Canada, Telus, Trader Corporation et Emco. L'immeuble a été construit en 1988, et ses plafonds sont à 21 pieds et comporte sept portes de chargement par camion. L'immeuble se trouve sur un lot de 1,6 acre.

Acquisition à Fredericton, au Nouveau-Brunswick

598 Union Street

Le FPI PRO a signé une entente contraignante visant l'acquisition de l'immeuble du 598 Union Street à Fredericton en contrepartie de 4,5 millions de dollars. Il s'agit d'un immeuble de commerces de détail dont le locataire principal est une pharmacie de marque nationale. D'autres locataires nationaux occupent 90 % de centre et une entreprise locale vigoureuse occupe le reste de l'immeuble aux termes d'un bail à long terme. La durée moyenne pondérée des baux des locataires du centre de commerces de détail est de 6,4 ans. Le centre est situé à proximité d'une Société des alcools du Nouveau-Brunswick. Construit en 1964 et rénové en 2017, l'immeuble est adjacent au quartier des affaires du centre-ville de Fredericton et est en bon état. Il est situé sur un terrain de 3,71 acres et comporte 100 espaces de stationnement.

Le prix d'achat de l'acquisition au Nouveau-Brunswick comprend une tranche en espèces d'environ 3,6 millions de dollars qui sera acquittée au moyen d'un nouveau prêt de 3,2 millions de dollars assorti d'un taux d'intérêt d'environ 4 % et d'une durée de cinq ans et au moyen des lignes du crédit du FPI PRO ainsi que par l'émission de parts de S.E.C. de catégorie B d'une valeur d'environ 900 000 $ à un prix d'au moins 2,30 $ la part. Les parts de S.E.C. de catégorie B sont accompagnées de parts spéciales comportant droit de vote conférant à leurs porteurs des droits de vote équivalant à ceux des porteurs de parts de fiducie du FPI.

Couche-Tard et Tim Hortons faisant partie du portefeuille du Québec

Le FPI PRO a signé une entente visant l'acquisition de quatre immeubles situés à Montréal, à Sherbrooke, à Laurier Station et à Lévis, au Québec. Les immeubles sont loués à 100 % à des dépanneurs Couche?Tard, et un des occupants est un restaurant Tim Hortons. La superficie locative brute des quatre immeubles totalise à 13 606 pieds carrés. Le portefeuille est acquis en contrepartie de 8,95 millions de dollars auprès de vendeurs dont un fiduciaire du FPI, Vincent Chiara, pourrait être considéré comme une personne apparentée. En tant que telle, l'acquisition peut constituer une opération avec une personne apparentée aux termes des lois en valeurs mobilières applicables.

La contrepartie de l'acquisition comprend une tranche en espèces d'environ 5,95 millions de dollars qui sera financée par la prise en charge du prêt hypothécaire existant et par de nouveaux prêts hypothécaires de premier rang et les lignes de crédit du FPI PRO, ainsi que par l'émission de parts de S.E.C. de catégorie B d'une valeur d'environ 3,0 millions de dollars à un prix d'au moins 2,30 $ la part.

Participation de 50 % dans l'immeuble situé au 1750, Jean-Berchmans-Michaud, Drummondville

Le FPI PRO annonce également l'acquisition de la participation de 50 % dont elle n'est pas déjà propriétaire dans cet immeuble industriel de qualité supérieure en contrepartie de 4,39 millions de dollars. L'opération ajoutera une superficie locative brute de 85 560 pieds carrés au portefeuille.

Il s'agit d'un immeuble industriel de catégorie A autonome à locataire unique dont la superficie locative brute est d'environ 171 200 pieds carrés. Il a été construit en 1997 sur un terrain de 10,75 acres. Il est occupé à 100 % aux termes d'un bail à long terme de 12 ans prévoyant des hausses de loyer annuelles; le bail arrive à échéance en juin 2028. L'immeuble est bien situé à la sortie de la route Transcanadienne (l'autoroute 20), au nord-est de Montréal. Il sera possible de l'agrandir ultérieurement. L'entrepôt a une hauteur libre de 24 pieds.

Le FPI PRO prendra en charge le financement existant d'un prêt hypothécaire de 10 ans d'environ 2,5 millions de dollars portant intérêt à 4 %, et le solde du prix d'achat sera financé par les lignes de crédit du FPI PRO libérées au moyen du produit de l'émission de capitaux propres de janvier 2018. La participation de 50 % est acquise auprès d'un vendeur dont un fiduciaire du FPI, Peter Aghar, pourrait être considéré comme une personne apparentée. En tant que telle, l'acquisition peut constituer une opération avec une personne apparentée aux termes des lois en valeurs mobilières applicables.

« Nous sommes très heureux de devenir l'unique propriétaire de cet immeuble de grande qualité à Drummondville », a ajouté M. Beckerleg. « Il s'agit d'un actif attrayant pour le FPI PRO ».

Compass Commercial Realty : plateforme de gestion interne et de création de valeur

Le FPI PRO est également heureux d'annoncer qu'il a conclu une entente contraignante visant l'acquisition des actifs de Compass Commercial Realty Limited (« Compass »), entreprise de gestion d'immeubles de premier plan dont le siège social est situé à Halifax, en Nouvelle-Écosse. Compass est un gestionnaire d'immeubles de renom gérant 60 immeubles totalisant une superficie locative brute de 3,7 millions de pieds carrés dans le Canada atlantique, en Ontario et en Alberta. L'entreprise compte des bureaux à Halifax, à Moncton et à Oakville. Compass gère actuellement 25 immeubles du FPI PRO dans les Maritimes, ce qui représente environ 20 % du total de ses produits.

L'acquisition permettra au FPI PRO d'assurer la gestion de ses immeubles à l'interne et lui donnera l'occasion de récupérer les frais de gestion d'immeubles qu'elle paie. Sur une base pro forma, l'acquisition devrait avoir un effet positif significatif sur le revenu d'exploitation net (REN)¹⁾ et les FTEA par part¹⁾ du FPI PRO. Le prix d'achat de l'acquisition est acquitté par une tranche en espèces et par l'émission de parts de S.E.C. de catégorie B d'une valeur de 2,0 millions de dollars à un prix d'au moins 2,30 $ la part.

Compass continuera d'exercer ses activités sous sa bannière actuelle et son siège social demeurera à Halifax, en Nouvelle-Écosse. L'équipe de gestion actuelle de l'entreprise continuera de gérer celle-ci de façon autonome.

James W. Beckerleg, président et chef de la direction, a déclaré : « L'acquisition de Compass est une initiative stratégique importante. Nous considérons qu'il s'agit d'une étape très importante vers l'internalisation éventuelle de toutes nos fonctions de gestion une fois que nous aurons atteint la cible en matière d'actifs et que le FPI décidera de prendre cette mesure. En sus des immeubles dont Compass assure la gestion à l'heure actuelle, notamment les nôtres, cette nouvelle filiale dispose des compétences, du savoir-faire et de la plateforme pour faire croître son entreprise. Nous sommes impatients de constater la valeur significative qu'elle procurera au FPI PRO ».

Autres renseignements sur les acquisitions

La clôture de l'acquisition des 12 propriétés et de l'acquisition de Compass est assujettie aux conditions de clôture habituelles, dont, s'il y a lieu, la réception de l'approbation de la Bourse de croissance TSX.

Relativement à chacune des deux acquisitions qui pourraient être considérées comme des opérations avec des personnes apparentées, tel qu'il est indiqué précédemment, le FPI se fonde sur les dispenses pertinentes prévues par le Règlement 61-101 sur les mesures de protection des porteurs minoritaires lors d'opérations particulières pour les opérations avec une personne apparentée compte tenu du fait que la valeur de chaque opération est inférieure à 25 % de la capitalisation boursière du FPI. Les fiduciaires indépendants du FPI ont approuvé unanimement ces opérations, et le prix d'achat des immeubles est appuyé par des estimations de leur juste valeur marchande que des évaluateurs indépendants ont préparées sous la supervision des fiduciaires indépendants du FPI.

À propos du FPI PRO

Le FPI PRO est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale qui a été établie aux termes d'une déclaration de fiducie en vertu des lois de l'Ontario. Le FPI PRO a été créé en mars 2013 afin de détenir en propriété un portefeuille d'immeubles commerciaux diversifié au Canada, principalement axé sur les marchés principaux et secondaires partout au Canada.

Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation

Les états financiers consolidés du FPI PRO sont préparés conformément aux Normes internationales d'information financière (les « IFRS »). Dans le présent communiqué, le FPI PRO communique certaines mesures financières non conformes aux IFRS, dont les flux de trésorerie d'exploitation ajustés (« FTEA ») et le résultat d'exploitation net (« REN »). Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies dans les IFRS, n'ont pas de signification normalisée et pourraient ne pas être comparables à des mesures similaires présentées par d'autres émetteurs. Le FPI PRO a présenté ces mesures non conformes aux IFRS puisque la direction est d'avis qu'il s'agit de mesures pertinentes de la performance opérationnelle sous?jacente et de la gestion de la dette du FPI PRO. Les mesures non conformes aux IFRS ne devraient pas être considérées comme une mesure de remplacement du résultat net, des flux de trésorerie provenant des activités d'exploitation (ou utilisés dans le cadre de celles?ci) ou de paramètres comparables établis conformément aux IFRS en tant qu'indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI PRO.

Pour obtenir une description complète de ces mesures et, le cas échéant, du rapprochement par rapport à la mesure la plus directement comparable qui est calculée conformément aux IFRS, veuillez vous reporter à la rubrique « Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation » du rapport de gestion du FPI PRO pour le trimestre clos le 31 mars 2018, qui est affiché sur SEDAR, au www.sedar.com.

Énoncés prospectifs

Le présent communiqué renferme des énoncés prospectifs au sens de la législation en valeurs mobilières applicable. Les énoncés prospectifs sont fondés sur un certain nombre d'hypothèses et sont assujettis à bon nombre de risques et incertitudes, dont plusieurs sont indépendants de la volonté du FPI PRO et peuvent faire en sorte que les résultats réels diffèrent considérablement de ceux qui sont indiqués dans les énoncés prospectifs ou qui sont implicites dans ceux?ci.

Les énoncés prospectifs contenus dans le présent communiqué portent notamment sur des énoncés concernant la capacité du FPI d'exécuter ses stratégies d'affaires et de croissance; le rendement financier futur du FPI; le moment et la conclusion prévus des acquisitions décrites dans le présent communiqué et les effets de ces acquisitions sur le rendement financier du FPI. Les objectifs et les énoncés prospectifs du FPI PRO sont fondés sur certaines hypothèses, notamment celles selon lesquelles i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables, ii) le niveau futur d'endettement du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront toujours à ses attentes actuelles, iii) aucune modification apportée aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement du FPI PRO ni à ses activités, iv) l'incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité à obtenir du financement et la valeur de ses actifs, correspondra toujours à ses attentes actuelles, v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada donnera les résultats escomptés selon les attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers donneront au FPI PRO facilement accès à des titres de capitaux propres et/ou à des titres de créance.

Les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont expressément visés par la présente mise en garde. Tous les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont présentés à la date du présent communiqué. Le FPI PRO ne s'engage pas à mettre à jour l'information prospective advenant, notamment, une nouvelle information ou de nouveaux événements dans le futur, à moins que la loi ne l'y oblige.

Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la dernière notice annuelle du FPI PRO, qui est affichée sur SEDAR, au www.sedar.com.

Ni la Bourse de croissance TSX ni son fournisseur de services de réglementation (terme défini dans les politiques de la Bourse de croissance TSX) ne sont responsables de l'exactitude ou de l'exhaustivité du présent communiqué.

SOURCE PROREIT