FPI PRO ANNONCE SES RÉSULTATS DU QUATRIÈME TRIMESTRE ET DE L'EXERCICE 2022

MONTRÉAL, le 22 mars 2023 /CNW/ - Fonds de placement immobilier PRO (« FPI PRO » ou le « FPI ») (TSX : PRV.UN) a communiqué aujourd'hui ses résultats financiers et ses résultats d'exploitation pour le trimestre (le « quatrième trimestre » ou « T4 ») et l'exercice (l'« exercice 2022 ») clos le 31 décembre 2022.

Faits saillants du quatrième trimestre et de l'exercice 2022

• Actif de 1,04 G$ au 31 décembre 2022, une progression de 4,6 % par rapport à la même date l'an dernier
• Hausse des produits tirés des immeubles de 9,3 % au T4 par rapport au trimestre correspondant de l'exercice précédent et de 25,2 % pour l'exercice 2022 par rapport à l'exercice précédent
• Augmentation du résultat d'exploitation net* de 9,1 % au T4 par rapport au trimestre correspondant de l'exercice précédent et de 24,8 % pour l'exercice 2022 par rapport à l'exercice précédent
• Résultat d'exploitation net des immeubles comparables dans le segment des immeubles industriels en hausse de 5,0 % au T4 par rapport au trimestre correspondant de l'exercice précédent et de 4,3 % pour l'exercice 2022 par rapport à l'exercice 2021
• Augmentation de 2,7 M$ du résultat net et résultat global pour l'exercice 2022 par rapport à l'exercice précédent
• Hausse des flux de trésorerie d'exploitation ajustés* de 4,5 % au T4 par rapport au trimestre correspondant de l'exercice précédent et de 24,8 % pour l'exercice 2022 par rapport à l'exercice 2021
• Ratio dette/valeur comptable brute* de 49,7 % au 31 décembre 2022, contre 53,1 % à la même date de l'exercice précédent
• Renouvellement de 93,2 % de la superficie locative brute (« SLB ») de 2022 à un écart de loyer moyen de 16,4 % et de 49,8 % de la SLB de 2023 à un écart moyen de 36,7 %
• Taux d'occupation de 98,5 % au 31 décembre 2022

«Le FPI PRO a continué sur sa lancée à l'exercice 2022 malgré une conjoncture macroéconomique difficile et les taux d'intérêt élevés, a déclaré Jim Beckerleg, président et chef de la direction du FPI PRO.

Non seulement avons-nous franchi le cap du 1 milliard de dollars en actifs cette année, mais nous avons aussi recentré notre portefeuille de qualité sur le secteur vigoureux des immeubles industriels et réalisé d'importantes synergies au chapitre de l'exploitation et de la location. Grâce à la coentreprise conclue avec Crestpoint Real Estate Investments Ltd. au deuxième trimestre de 2022 et à la vente de 11 immeubles de commerces de détail non essentiels au cours de l'exercice, notre segment des immeubles industriels représente maintenant 69 % de nos loyers de base, contre 64 % à la clôture de l'exercice l'an dernier. En procédant à un certain recyclage des capitaux et en saisissant les occasions qui se présenteront, nous pourrons fixer notre cible pour le segment des immeubles industriels à 80 % du loyer de base à court terme.

Nos principaux indicateurs financiers et ceux liés à l'exploitation ont aussi progressé. Notre taux d'occupation est élevé à 98,5 %, et nous avons renouvelé les baux qui prenaient fin à des écarts de loyer fort positifs. Le fruit de ces efforts ressortira davantage dans nos résultats financiers des trimestres à venir. Le résultat d'exploitation net des immeubles comparables dans le segment des immeubles industriels sera lui aussi stimulé par la plus forte concentration de ce type d'immeubles dans notre portefeuille stratégique et par la valeur marchande importante qu'il renferme.

Nous avons renforcé notre bilan au cours de l'exercice en réduisant de 10 millions de dollars notre dette nette et en réalisant notre stratégie visant à abaisser notre ratio de la dette/valeur comptable brute* sous la barre de 50 %, 10 mois avant la date visée.

La solide équipe et les ressources que nous avons mises en place au fil des années font que j'ai confiance en la capacité du FPI PRO de passer au prochain niveau dans sa croissance. Nous sommes en excellente position pour accroître la concentration de notre portefeuille dans le segment des immeubles industriels au sein de marchés ayant une économie robuste tout en poursuivant notre objectif d'atteindre 2 milliards de dollars en actifs. Nous continuerons à faire preuve de discipline dans la répartition du capital afin de créer une valeur durable pour toutes les parties prenantes.

Ce fut un privilège de diriger cette équipe au cours des 10 dernières années, et le conseil pourra compter sur mon soutien une fois que M. Lawlor prendra les fonctions de chef de la direction le 1^er avril, après cette année de transition fructueuse », a conclu M. Beckerleg.

Résultats financiers
Tableau 1 - Faits saillants financiers

Au 31 décembre 2022, le FPI PRO détenait 130 immeubles de placement, y compris une participation de 50 % dans 42 immeubles de placement, contre 120 immeubles de placement détenus en propriété exclusive à la fin de l'exercice 2021. L'actif total ressortait à 1,04 G$ au 31 décembre 2022, comparativement à 990,0 M$ au 31 décembre 2021, une progression de 46,0 M$ ou 4,6 %. Au cours de la période de douze mois close le 31 décembre 2022, le FPI PRO a acquis une participation de 50 % dans 21 immeubles de placement et vendu une participation de 50 % dans 21 autres immeubles de placement ainsi qu'une participation de 100 % dans 11 immeubles de commerces de détail non stratégiques.

Pour le quatrième trimestre et l'exercice clos le 31 décembre 2022 :

• Les produits tirés des immeubles se sont élevés à 25,1 M$, une augmentation de 2,1 M$, ou 9,3 %, par rapport aux 22,9 M$ enregistrés lors de la période correspondante de l'exercice précédent. Pour l'exercice 2022, les produits tirés des immeubles sont ressortis à 97,2 M$, une hausse de 19,5 M$, ou 25,2 %, par rapport à ceux de 77,7 M$ inscrits lors de l'exercice 2021. Ces hausses sont principalement attribuables aux produits additionnels tirés des acquisitions nettes réalisées au cours des douze derniers mois.
• Pour le trimestre, le résultat d'exploitation net* des immeubles comparables, à savoir 92 des 130 immeubles du portefeuille, a atteint 11,2 M$ pour le trimestre, une augmentation de 0,2 M$ ou 2,1 % par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Pour l'exercice, le résultat d'exploitation net* des immeubles comparables, à savoir 69 des 130 immeubles du portefeuille, a atteint 34,7 M$ pour l'exercice, une augmentation de 0,2 M$ ou 0,5 % par rapport à l'exercice précédent. Ces hausses sont attribuables à une augmentation du taux d'occupation dans les segments des immeubles industriels et des immeubles de commerces de détail et à certaines hausses de loyer contractuelles et de taux de location lors du renouvellement de baux dans le segment des immeubles industriels, ce qui a été contrebalancé par une diminution du taux d'occupation dans le segment des immeubles de bureaux par rapport à la période comparable de l'exercice 2021. Le résultat d'exploitation net des immeubles comparables* provenant des immeubles de bureaux, qui représente seulement 10,9 % du rendement d'exploitation net total des immeubles comparables, s'est replié de 10,6 % au quatrième trimestre par rapport au trimestre correspondant de 2021 en raison d'une hausse du taux d'inoccupation dans un des huit immeubles de bureaux.
• Le résultat d'exploitation net* s'est établi à 14,6 M$ pour le trimestre, contre 13,4 M$ au quatrième trimestre de 2021, une progression de 1,2 M$ ou 9,1 %. Pour l'exercice, le résultat d'exploitation net* s'est élevé à 57,7 M$, une augmentation de 11,5 M$ ou 24,8 %, contre 46,3 M$ pour l'exercice 2021. Ces hausses sont principalement attribuables aux acquisitions d'immeubles nettes réalisées dans les douze derniers mois.
• Les flux de trésorerie d'exploitation ajustés* ont atteint 7,7 M$ pour le trimestre, une hausse de 0,3 M$ ou 4,5 %, contre 7,4 M$ pour le quatrième trimestre de 2021. Ils se sont établis à 31,3 M$ pour l'exercice 2022, une hausse de 6,2 M$ ou 24,8 % par rapport aux flux de trésorerie d'exploitation ajustés* de 25,1 M$ pour l'exercice 2021. Ces hausses découlent principalement de l'augmentation nette du nombre d'immeubles acquis au cours de l'exercice 2022 et de la hausse des honoraires de gestion d'immeubles touchés par Compass, qui perçoit la totalité des honoraires de gestion d'immeubles à titre de gestionnaire exclusif du portefeuille de 42 immeubles détenus à 50 %.
• Le ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base* est ressorti à 88,5 % pour le trimestre, comparativement à 91,5 % pour le quatrième trimestre de 2021, et à 86,9% pour l'exercice 2022, contre 87,7 % pour l'exercice 2021. Cette progression s'explique essentiellement par la hausse du résultat d'exploitation net attribuable à l'augmentation nette du nombre d'immeubles au cours de l'exercice 2022, par celle des honoraires de gestion d'immeubles touchés par Compass, qui perçoit la totalité des honoraires de gestion d'immeubles à titre de gestionnair

e exclusif du portefeuille de 42 immeubles détenus à 50 %, laquelle a été neutralisée en partie par l'augmentation des dépenses d'investissement et des coûts de location stabilisés, ainsi que par la hausse de certains frais généraux et administratifs découlant de la croissance du FPI.

TABLEAU 2 - Rapprochement du résultat d'exploitation net avec le résultat net et le résultat global

Pour le trimestre clos le 31 décembre 2022, le résultat net et le résultat global se sont établis à 6,5 M$, contre 65,0 M$ pour la période correspondante de l'exercice précédent. La diminution de 58,5 M$ est liée principalement à l'ajustement de 58,8 M$ de la juste valeur marchande hors trésorerie des immeubles de placement par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Le FPI PRO a procédé à une mise à jour des évaluations externes indépendantes de 6 immeubles au quatrième trimestre de 2022 et de 43 immeubles à l'exercice 2022.

Pour l'exercice clos le 31 décembre 2022, le résultat net et le résultat global sont ressortis à 84,5 M$, contre 81,8 M$ pour l'exercice précédent. La hausse de 2,7 M$ s'explique surtout par une augmentation de 11,4 M$ du résultat d'exploitation net* et par un ajustement favorable de 2,3 M$ de la juste valeur hors trésorerie des parts de catégorie B, ce qui a été contrebalancé en partie par un ajustement défavorable de 10,6 M$ de la juste valeur hors trésorerie des immeubles de placement, de même que par la hausse de 3,7 M$ des coûts d'intérêt et de financement en 2022 par rapport à 2021. Au cours de l'exercice 2022, le FPI PRO a commandé de nouvelles évaluations externes indépendantes pour 44 immeubles, qui se sont traduites par un accroissement de la juste valeur de marché de 52,5 M$.

Bilan solide

Le FPI PRO s'est attaché à améliorer progressivement son bilan, y compris son ratio dette/valeur comptable brute* ainsi que sa situation de trésorerie et ses sources de financement. Il maintient un profil de créances dont l'échéance est bien répartie par rapport à l'endettement total de son portefeuille.

Le ratio dette/valeur comptable brute* ressortait à 49,7 % au 31 décembre 2022, comparativement à 53,1 % à la même date en 2021. Le taux d'intérêt moyen pondéré des emprunts hypothécaires s'établissait à 3,7 % au 31 décembre 2022, contre 3,4 % à la même date de l'exercice précédent.

Au 31 décembre 2022, sa facilité de crédit affichait un solde disponible de 23,0 M$.

Transactions du portefeuille

Le 4 août 2022, le FPI PRO a conclu la transaction précédemment annoncée avec Crestpoint Real Estate Investments Ltd. et ses filiales (« Crestpoint ») visant à détenir en copropriété un portefeuille de 42 immeubles principalement constitué d'immeubles industriels situés au Canada atlantique, à savoir 41 à Dartmouth, en Nouvelle-Écosse, et un à Moncton, au Nouveau-Brunswick, ce qui équivaut à une SLB de près de 3,1 millions de pieds carrés. Dans le cadre de la transaction, le FPI PRO et Crestpoint ont acquis chacun une participation de 50 % dans 21 immeubles principalement industriels actuellement détenus par un tiers, à un prix d'achat total de 228,0 M$ (compte non tenu des frais de clôture). Parallèlement à cette acquisition, le FPI a vendu à Crestpoint une participation de 50 % dans 21 de ses immeubles et dont la valeur totale s'élève à 227,0 M$, moyennant une contrepartie totale d'environ 113,5 M$ (compte non tenu des frais de clôture). Le FPI PRO, par l'entremise de Compass Commercial Realty, son entreprise de gestion immobilière détenue en propriété exclusive, agit en qualité de gestionnaire d'immeubles exclusif pour l'ensemble du portefeuille de 42 immeubles moyennant les honoraires de gestion d'usage dans le secteur.

Le 27 septembre 2022, le FPI a annoncé la vente d'un portefeuille de neuf immeubles de commerces de détail ne faisant pas partie de ses activités principales situés dans l'Ouest canadien et dont la SLB totalise environ 94 000 pieds carrés, pour un produit brut de 18,8 M$, compte non tenu des frais de clôture. Une partie du produit de la vente a servi à rembourser des emprunts hypothécaires d'environ 14,1 M$ devant arriver à échéance en janvier 2023, le reste ayant été utilisé pour rembourser partiellement un emprunt à terme.

Le 3 novembre 2022, le FPI PRO a conclu la vente d'un immeuble de commerces de détail non stratégique situé en Alberta et dont la SLB totalise environ 11 000 pieds carrés, pour un produit brut de 5,4 M$ (compte non tenu des frais de clôture). Une partie du produit de la vente a servi à rembourser un emprunt à terme d'environ 3,4 M$, le reste ayant été employé pour répondre aux besoins généraux du FPI.

Le 13 décembre 2022, le FPI a conclu la vente d'un petit immeuble de commerces de détail situé au Québec d'une SLB d'environ 3 500 pieds carrés, pour un produit brut de 1,6 M$ (compte non tenu des frais de clôture). Le produit de la vente a servi à rembourser en partie la facilité de crédit du FPI.

Rendement d'exploitation

Au 31 décembre 2022, le portefeuille du FPI PRO comptait en tout 130 immeubles de placement, y compris 42 immeubles de placement dans lesquels le FPI PRO détient une participation de 50 %, pour une SLB totalisant 6,5 millions de pieds carrés (au prorata de la participation du FPI). La durée moyenne pondérée des baux s'établit à 4,1 ans. Au 31 décembre 2022, le taux d'occupation des immeubles du portefeuille demeurait solide à 98,5 %.

Le FPI PRO continue de tirer parti d'une conjoncture d'exploitation vigoureuse. Environ 93,2 % des baux arrivant à échéance en 2022 ont été renouvelés à un écart moyen positif de 16,4 %, et 49,8 % des baux arrivant à échéance en 2023 ont été renouvelés à un écart moyen positif de 36,7 %.

Nouveau chef de la direction

Le 4 octobre 2022, le FPI PRO a annoncé que Gordon G. Lawlor succèdera à James W. Beckerleg comme président et chef de la direction du FPI, et qu'il se joindra au conseil des fiduciaires du FPI le 1^er avril 2023, date à laquelle M. Beckerleg sera nommé vice-président du conseil et cofondateur, conformément au plan de succession du FPI. M. Beckerleg était président et chef de la direction ainsi que fiduciaire du FPI PRO depuis 2013. Le FPI a aussi annoncé que Alison Schafer sera nommée chef des finances et secrétaire du FPI en parallèle à ces changements.

Distributions

Des distributions aux porteurs de parts de 0,0375 $ la part de fiducie du FPI ont été déclarées mensuellement au cours du trimestre clos le 31 décembre 2022, soit 0,45 $ la part sur une base annuelle. Des distributions équivalentes sont versées sur les parts de société en commandite de catégorie B de Société en commandite FPI PRO (les « parts de catégorie B »), une filiale du FPI.

Renseignements sur la conférence téléphonique et la webémission à l'intention des investisseurs

Le 23 mars 2023 à 10 h30, HAE, le FPI tiendra une conférence téléphonique pour discuter de ses résultats de l'exercice et du quatrième trimestre de 2022. Il y aura aussi une période de questions réservée aux analystes financiers. Pour assister à la conférence téléphonique, composez le 888-664-6383 (conférence : 18931915). Il sera possible de réécouter la conférence jusqu'au 30 mars 2023, en composant le 888-390-0541 (code d'accès : 931915#).

La conférence téléphonique sera également diffusée en direct sur le site du FPI PRO à www.proreit.com ou à l'adresse https://app.webinar.net/xWzqGM4V1Z4

Assemblée annuelle des porteurs de parts

Le FPI PRO tiendra son assemblée annuelle le 6 juin 2023. Des renseignements supplémentaires sur cette assemblée seront fournis dans la circulaire d'information du FPI, qui sera préparée pour les besoins de l'assemblée.

À propos du FPI PRO

Le FPI PRO (TSX : PRV.UN) est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale qui a été établie aux termes d'une déclaration de fiducie sous le régime des lois de la province d'Ontario. Créé en 2013, le FPI détient un portefeuille d'immeubles commerciaux de grande qualité situés au Canada, qui se concentre principalement dans le segment des immeubles industriels au sein de marchés secondaires prospères.

Pour en savoir plus sur le FPI PRO, consultez son site Web à l'adresse https://proreit.com.

Mesures non conformes aux IFRS

Les états financiers consolidés du FPI sont établis conformément aux Normes internationales d'information financière (« IFRS »), telles qu'elles sont publiées par l'International Accounting Standards Board. Outre les mesures conformes aux IFRS utilisées dans les présentes, la pratique dans le secteur consiste à évaluer la performance des entités de placement immobilier en tenant compte notamment de certaines mesures et de certains ratios non conformes aux IFRS, ainsi que d'autres mesures financières déterminées (collectivement, les « mesures non conformes aux IFRS »). Les mesures marquées d'un « * » dans le présent communiqué désignent des mesures non conformes aux IFRS.

Dans le présent communiqué, le FPI PRO fournit et explique, à titre de complément aux résultats présentés selon les IFRS, i) certaines des mesures financières non conformes aux IFRS, notamment le résultat avant intérêts, impôts et amortissement ajusté (le « BAIIA ajusté »), le résultat avant intérêts, impôts et amortissement ajusté annualisé (le « BAIIA ajusté annualisé »); les flux de trésorerie d'exploitation ajustés; les flux de trésorerie d'exploitation; la valeur comptable brute; le résultat d'exploitation net (« REN »); le résultat d'exploitation net des immeubles comparables; et ii) certains ratios non conformes aux IFRS, notamment : le ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base; le ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés dilués; les flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base par part; les flux de trésorerie d'exploitation dilués par part; les flux de trésorerie d'exploitation de base par part; les flux de trésorerie dilués par part; le ratio dette/valeur comptable brute; le ratio de la couverture du service de la dette; le ratio de couverture des intérêts et le ratio dette/BAIIA ajusté annualisé. Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies par les IFRS et n'ont pas de sens normalisé aux termes de celles-ci. La méthode employée par le FPI pour calculer ces mesures non conformes aux IFRS pourrait différer de celle utilisée par d'autres émetteurs, et ces mesures pourraient ne pas être comparables aux mesures similaires présentées par d'autres fiducies de placement. La direction du FPI a présenté ces mesures et ces ratios non conformes aux IFRS, puisqu'elle estime qu'elles sont représentatives du rendement d'exploitation et de la performance financière du FPI. Pour obtenir des renseignements sur les mesures conformes aux IFRS les plus proches et sur la composition des mesures non conformes aux IFRS, ou pour connaître la façon dont le FPI utilise ces mesures et les raisons pour lesquelles elles fournissent de l'information utile aux investisseurs, se reporter à la rubrique « Mesures financières non conformes aux IFRS » du rapport de gestion du FPI pour l'exercice clos le 31 décembre 2022 daté du 22 mars 2023 (le « rapport de gestion de l'exercice 2022 »), que l'on trouvera sous le profil du FPI sur le site Web de SEDAR, à l'adresse www.sedar.com, et qui est intégré par renvoi dans le présent communiqué. Le rapprochement de chaque mesure non conforme aux IFRS est présenté ci-après, dans les cas où il y a lieu de le fournir. Les mesures non conformes aux IFRS ne sauraient être considérées comme des substituts du résultat net, des flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation, de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, du total des actifs, du total des capitaux propres ou d'autres mesures comparables conformes aux IFRS en tant qu'indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI.

Rapprochement du résultat d'exploitation net des immeubles comparables et du résultat d'exploitation net (tels qu'ils sont présentés dans les états financiers consolidés)

Le tableau ci-après présente le résultat d'exploitation net des immeubles comparables par catégorie d'actifs pour les trimestres et les exercices clos les 31 décembre 2022 et 2021 :

Rapprochement des flux de trésorerie d'exploitation ajustés et des flux de trésorerie d'exploitation avec le résultat net et le résultat global

Rapprochement du BAIIA ajusté avec le résultat net et le résultat global

Calcul du ratio dette/BAIIA ajusté annualisé

Calcul du ratio de couverture des intérêts

Calcul du ratio de couverture de la dette

Calcul de la valeur comptable brute et de la dette en pourcentage de la valeur comptable brute

Énoncés prospectifs

Le présent communiqué renferme des énoncés prospectifs et des informations prospectives (collectivement, les « énoncés prospectifs ») au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables, y compris des énoncés portant sur certaines attentes et projections, certains plans de croissance ou d'autres informations relatives à la stratégie d'affaires et aux plans futurs du FPI. Les énoncés prospectifs sont fondés sur un certain nombre d'hypothèses et sont assujettis à bon nombre de risques et incertitudes, dont plusieurs sont indépendants de la volonté de FPI PRO, en conséquence desquels les résultats et événements réels pourraient différer considérablement de ceux qui sont indiqués, explicitement ou implicitement, dans les énoncés prospectifs.

Les énoncés prospectifs contenus dans le présent communiqué portent notamment sur l'exécution par le FPI PRO de sa stratégie de croissance et sur le rendement financier futur de même que le rendement d'exploitation futur du FPI PRO. Les objectifs du FPI PRO et les énoncés prospectifs sont fondés sur certaines hypothèses, notamment celles voulant que i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables; ii) le niveau d'endettement futur du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront à ses attentes actuelles; iii) qu'aucune modification aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement ou aux activités du FPI PRO; iv) l'incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité de financement et la valeur de son actif, correspondra à ses attentes actuelles; v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada sera conforme aux attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers procureront au FPI PRO un accès à des titres de capitaux propres et/ou d'emprunt.

Les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont visés expressément par cette mise en garde. Tous les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont à jour à la date de ce dernier. Le FPI PRO ne s'engage pas à mettre à jour l'information prospective pour tenir compte, notamment, d'une nouvelle information ou de nouveaux événements, à moins que la loi ne l'y oblige.

Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la notice annuelle la plus récente du FPI PRO et à la rubrique « Risques et incertitudes » du rapport de gestion du FPI PRO pour le trimestre clos le 31 décembre 2022, que l'on trouvera tous les deux sous le profil du FPI PRO sur SEDAR, à l'adresse www.sedar.com.

SOURCE FPI PRO